项目编号

SDGS-LY-2026-0266

项目名称

京台高速德州服务区（东区）综合楼租赁经营项目

项目所在地

山东省-德州市

采购人

山东高速服务开发集团有限公司德州分公司

采购方式

谈判采购

采购类别

服务

采购组织形式

委托采购

代理机构

(请登录)

资格审查方式

资格后审

评审方法

技术评分最高价格法

资格审查方法

合格制

报价形式

单信封

租赁期限

租赁期限3年，装修改造试运营期为15日历日

资金来源及出资比例

其他

2.1 项目概况

德州服务区位于京台高速公路 K318 公里处，服务区分东西两区，总占地177.3亩，其中东区占地88.65亩，东区综合楼建筑面积5242.2平方米（一层2393.2平方米，二层2378平方米，三层471平方米），一层经营面积 1469.49 平方米，二层经营面积1326.5平方米。2021 年德州服务区东区整体提升改造，2022年9月1日综合楼正式运营。

为保障服务区运营的连续性，山东高速服务开发集团有限公司德州分公司现对京台高速德州服务区东区综合楼进行招商，引进综合实力强，管理水平高的经营单位进行租赁经营。

2.2 采购范围

（一）招商范围

招商范围为德州服务区东区综合楼（综合楼1-3层租赁招商，办公与宿舍区域除外，详见采购文件第三章采购需求附件三），经营业态包括品牌餐饮（包括但不限于快餐、中餐、点餐、面条汤粉、包子、馄饨、特色小吃、水果、卤味、即食饮品或甜品等）、自助餐、商超、地方特色小吃（至少包含 2 种服务区所在地特色小吃，如黄河涯肉饼、大宴鸡）、地方特产、其他零售业态（玉石工艺品除外）、客房等。上述范围至少包含2种国内外知名品牌，且为独立经营商铺。

（二）物业服务

成交方需承担东区综合楼内1-3层（除公共卫生间与办公区域外）所有保安保洁、污水处理、垃圾清运、网络、灭四害、零星维修、水电等费用。

（三）装修及改造

1.为实现商业业态多样化发展，提高服务区公共服务品质，打造独具特色的服务区形象，成交方需对综合楼重新进行规划设计装修，以“扒鸡文化”为主题，对综合楼公共区域、商业业态等区域进行商业氛围营造与改造换新，范围包含但不限于综合楼空间优化、美陈装饰、主题营造、导视布置等，同时保证美食巷、购物街、休闲吧、打卡地等功能区域俱全。

装修时应充分考虑整体装修风格的一致性，成交方在进场前需向采购方提供装修改造及业态落位效果图，经审核通过后进场装修，提供资料不全的，不得入场，其中“山东地方特色小吃档口”区域需按照采购方提供的效果图进行装修改造。

2.超市名称统一使用采购方品牌“逛驿圈”。超市店招样式、店内外装修样式、收款区、货架样式均须按照采购方指定效果与款式进行装修与采购，超市装修标准及设备配置待采购方确定后交由成交方组织实施，成交方需无条件配合。

3.因经营装修及购买设施设备产生的一切相关费用由成交方自理，且后期无论因何原因致合同终止或提前解除，不得就上述费用向采购方提出任何索赔要求。

（四）租赁期限

租赁期限3年，装修改造试运营期为15日历日。

3.1 各标段的资格要求

对供应商要求

资质资格 要求

具有独立法人资格，持有有效的营业执照。

业绩要求

供应商具有承担本项目的运营管理经验，且近三年（2023年1月1日至报价截止之日）至少有2个单项年平均合同额为300万元及以上的高速公路服务区、机场或高铁站租赁经营业绩（经营范围至少包含餐饮、商超等业态，且合同甲方须为服务区、高铁站或机场运营主管单位）或1个单项年平均合同额为300万元及以上的城市商业综合体内的商业项目经营管理业绩（经营范围至少包含餐饮、符合服务区经营要求的零售等业态）。合同日期以合同签订时间为准，无签订日期的以租赁开始日为准。

租赁经营业绩：须提供字迹清晰的合同原件及扫描件，租赁费发票（或银行付款凭证），包含服务区或高铁站或机场名称的综合楼外观全景照片。【①若租赁合同包含多个满足业绩金额要求的服务区经营项目，则按服务区数量计算业绩个数（如服务区两区同时出现在一个合同中，视为一个业绩）；②若合同中无法体现每对（个）服务区租金或合同中各服务区租金均达不到业绩金额要求，但总金额满足业绩要求，则按照合同金额认定为一个业绩。】

商业项目业绩：须提供字迹清晰的合同原件及扫描件、租赁费发票（或转账凭证）、商业项目所在商业综合体名称、详细地址、店面营业执照、商业综合体及商业项目现场照片。

财务要求

供应商财务状况良好，须提供近三年（2022年-2024年）经第三方审计的财务报告，且流动比率均不小于1（若供应商成立不足3年，需提供自成立起至今经第三方审计的年度财务报告）。

信誉要求

不得存在下列不良状况或不良信用记录：

（1）被省级及以上行业主管部门取消招商项目所在地的投标资格且处于有效期内；

（2）被责令停业，暂扣或吊销执照，或吊销资质证书；

（3）进入清算程序，或被宣告破产，或其他丧失履约能力的情形；

（4）在国家企业信用信息公示系统（http：//www.gsxt.gov.cn/）中被列入严重违法失信、经营异常名录企业名单；

（5）在“中国执行信息公开网”网站中被列入失信被执行人名单；

（6）近三年（2023年1月1日至报价截止之日止）在投标、合同履行过程中有违法、违规、违纪、违约的行为，在招商项目中取得成交资格后主动放弃成交的或项目成交后放弃签署合同的、截至响应文件递交截止时间前一个工作日供应商与本项目采购人及关联方存在以下行为的：

①欠缴租金及其他费用的；

②有诉讼及纠纷行为的；

③被山东高速服务开发集团有限公司列入经营黑名单的；

④在合同执行过程中存在不服从管理的；

⑤近一年在合同执行过程中，非采购人及其关联方原因提前退出经营的或不满足管理要求被清退的；

⑥无正当原因投诉采购人及关联方，影响其正常工作开展的；

⑦在2024年公司合作企业信用评价中，评分低于70分的。

（7）因未全面履行合同义务与其他省份高速服务区主管部门有未决诉讼、纠纷的；

（8）法律法规规定的其他情形。

人员要求

拟投入服务区运营管理团队的人员具有丰富的运营管理经验、组织架构清晰、职责分工明确，服务区运营经理或主管人员至少有1人，年龄在55周岁以内，为供应商正式员工(提供2025年9月至2026年2月连续6个月的社保缴纳证明)。

联合体要求

本项目不接受联合体响应。

其他要求

/

3.2

每个供应商可最多响应_1_个标段，且允许中_1_个标段

3.3

与采购人存在利害关系可能影响招商公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加报名；响应方负责人为同一人或者存在控（参）股、管理关系的不同单位，不得参加同一业态投标或者未划分标段的同一招商项目报名。

4.1 采购文件获取时间

2026-03-1200：00至2026-03-16 23:59