一、项目基本情况 项目编号：Jp******** 项目名称###市第二高级中学物业服务项目 包组编号：001预算金额（元）：******** 最高限价（元）：******** 采购需求：查看 1.项目基本情况********物业情况 物业名称物业地###市第二高级中学物业服务项目辽宁###市双台###街###路5号 ******** 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等（1）采购人可提供办公室、休息室等房间；（2）采购人可提供食堂，餐费由供应商自理；供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等 2.物业服务范###市第二高级中学物业服务项目（ 1）物业管理（建筑物） 名称明细服务内容及标准建筑名称教学楼 综合楼 宿舍楼等总面积建筑面积（㎡）********.75㎡见“********保安服务”需保洁面积（㎡）********㎡见“********保洁服务”门窗门窗总数量（个）及总面 积（㎡）玻璃门窗640个，2300㎡见“********房屋维护服务”“********保洁服务”地面地面 各 材质 及 总 面积 （㎡）地砖、地毯********㎡见“********房屋维护服务”“********保洁服务”会议室室内设施说明桌椅100套见“******** 房屋维护服务”“********保洁服务”“******** 会议服务”会议室数量（个）及总面 积（㎡）会议室2间，总面积200㎡见“********保洁服务”报告厅室内设施说明会议桌180、会议椅180、电子屏1、话筒4个见“********保洁服务”报告厅数量（个）及总面 积（㎡）220㎡见“********保洁服务”卫生间卫生间数量（个）及总面 积（㎡）18间，300㎡见“********保洁服务”垃圾放点各垃圾存放点位置、面积 （㎡）及数量（个）垃圾存放点3处、面积50㎡见“********保洁服务”车位数地面车位数50个见“********保安服务” 车行口 人行口车行口车行口1处见“********保安服务”人行口人行口1处见“********保安服务”设施设备空调系统立式单元式空调的数量32、是否在质保期内:否 壁挂式单元式空调的数量153、是否在质保期内:否见“********保安服务”“********公用设施设备维护 服务”采暖系统采暖系统形式：散热片。 采暖设备的数量：2400片。见“********保安服务”“********公用设施设备维护 服务”消防系统消防系统的构成：消火栓。 消防设备的数量：消火栓55。见“********保安服务”“********公用设施设备维护 服务”照明系统照明系统的构成：护眼灯、日光灯管。 照明设备的数量：护眼灯600套、日光灯管1000盏；是否在质保期内：否。见“********保安服务”“********公用设施设备维护 服务”供配电系统高压柜1、低压柜1。见“******** 公用设施设备维护服务”学生宿舍总面积房间数130、总面积********㎡。见“********保洁服务” “********宿舍管理服务”采暖系统暖气片数量150片。见“********公用设施设备维护 服务” “********宿舍管理服务”消防系统消防系统的构成：消火栓、喷淋。 消防设备的数量：消火栓17、喷淋：180。见“********公用设施设备维护服务” “********宿舍管理服务”照明系统照明系统的构成：日光灯管。 照明设备的数量：日光灯管360。见“********公用设施设备维护 服务” “********宿舍管理服务” （2）物业管理（室外） 名称明细服务内容及标准室外面积********㎡见“********保洁服务”“********保安服务”绿化3800㎡见“********保洁服务”“********绿###路灯、草坪###路灯30见“********保洁服务”“********公用设施设备维护服务”垃圾箱60见“********保洁服务”室外配电箱5见“********保洁服务”“********公用设施设备维护服务”门前三包200㎡见“********保洁服务”监控121见“********保洁服务”“********公用设施设备维护服务”指示牌、显示屏2见“********保洁服务”“********公用设施设备维护服务” 3.物业管理服务内容及标准物业管理服务包括基本服务保安服务、保洁服务、绿化服务、宿管、房屋维护服务、公用设施设备维护服务等。********房屋维护服务 序号服务内容服务标准1主体结构、围护结构、部品部件（1）每季度至少开展 1 次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。（2）每季度至少开展 1 次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（3）每半月至少开展 1 次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。2其他设施（1）每半月至少开展 1 次大门、###路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查 1 次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（2）每年至少开展 1 次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案， 待采购人同意后按维修方案实施维修###路面状态良好，地漏通畅不堵塞。（4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。3标识标牌（1）每月至少检查 1 次标识标牌和消防与安全标识。应当规###路线指引正确、安装稳固。 ********公用设施设备维护服务 序号服务内容服务标准1基本要求（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检 1 次。（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。2设备机房（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。（3）每半月至少开展 1 次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运要求（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。3空调系统（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB********）的相关要求。（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T********）的相关要求。（3）每年7月进行维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。（4）每半年至少开展 1 次管道、阀门检查并除锈。（5）每年至少开展 1 次系统整体性维修养护，检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。（6）每年至少开展 1 空****网等清洗消毒。（7）每年至少开展 1 次分体式空调主机（****网）和室外机清洁。每月至少开展 1 次挂机和室外支架稳固性巡查。（8）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。（9）发现故障或损坏应当在 30 分钟内到场，在 12 小时内维修完毕。 4消防系统（1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB********）的相关要求。（2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503 或 XF503）的相关要求。（3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。（4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。（5） 自动喷水灭火系统启动正常。（6）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正。（7）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。（8）正压送风、防排烟系统运行正常。5供配电系统（1）建立 24 小时运行值班监控制度。（2）对供电范围内的电气设备每季度巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控###路等重点部位监测。（3）公共使用的照明、指###路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，每季度维护应急发电设备。（5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。6弱电系统（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。7照明系统（1）外观整洁无缺损、无松落。（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。（3）每周至少开展 1 次公共区域照明设备巡视。 ********保洁服务 序号服务内容服务标准1基本要求（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。2办公用房区域保洁（1）大厅、楼内公共通道：①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展 1 次清洁作业。③指示牌干净，无污渍，每日至少开展 1 次清洁作业。（2）电器、消防等设施设备：①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展 1 次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展 1 次清洁作业。（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。（5）作业工具间：①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。（6）公共卫生间：①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展 1 次清洁作业。②及时补充厕纸等必要用品。（7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展 1 次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展 1 次清洁作业。（9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展 1 次清洁作业。（10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展 1 次清洁作业。 3公共场地区域保洁（1）每###路地面、停车场等公共区域 2 次，保持干净、无杂物、无积水。（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。（###路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展 1 次清洁作业。（4）清洁室外照明设备，每月至少开展 1 次清洁作业。（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展 1 次巡查。（6）办公区外立面每半年进行一次清洗、2 米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展 1 次清洗。4垃圾处理（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据###市的要求设置。（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少 1 次清洁作业。（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展 1 次清洁作业。（4）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。（5）垃圾装袋， 日产日清。（6）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。（7）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。（8）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按###市的要求执行。5卫生消毒（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展 1 次作业。（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展 1 次作业。（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。 ********具体清洁要求 序号材质清洁要求1瓷砖地面（1） 日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。2石材地面（1）每半年进行一次大理石的晶面保养计划。（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，每半年进行基础维护。3水磨石地面（1）日常清洁：拖布，保持地面干净无杂物。（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。4地胶板地面（1）每半年。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，每年进行基础维护。（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，****局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。5地毯地面日常用吸****局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。6乳胶漆内墙每季度用半干布擦拭。7墙纸内墙每季度用半干布擦拭。8木饰面内墙每季度用中性清洁剂、半干布擦拭。9石材内墙每季度用半干布擦拭。10玻璃幕墙外墙一年至少两次对学校玻璃进行清洗 ********绿化服务 序号服务内容服务标准1基本要求（1）做好绿化服务工作记录，填写规范。（2）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。（3）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。2室外绿化养护（1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。（2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。（3）每季度修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。（4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在 10%以下。（5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。（6）水池水面每半月清理，无枯枝落叶、水质清洁。（7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主###路段做到日产日清。（8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。（9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝###路，尽快恢复原状。 ********保安服务 序号服务内容服务标准1基本要求（1）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。（2）配备保安服务必要的器材。2出入管理（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24 小时值班制。（2）设置门岗。（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货###路等情况。（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过 5 分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率 100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为—6:30- 22:30 ）。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。 3值班巡查（1）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。（2）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。4监控值守（1）监控室环境符合系统设备运行要求，每半年进行检查和检测，确保系统功能正常。（2）监控设备 24 小时正常运行，监控室实行专人 24 小时值班制度。（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于 90 天。（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进 行处理。5车辆停放（1）###路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。（3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。（4）非机动车定点有序停放。（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶 赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过 3 分钟。 6消防安全管理（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。（2）消防控制室实行 24 小时值班制度，每班不少于 2 人。（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。（4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。（5）每季度组织消防安全宣传，每半年至少开展 1 次消防演练。7突发事件处理（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。（4）每半年至少开展 1 次突发事件应急演练，并有相应记录。（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来 的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。8大型活动秩序（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。 ********宿舍管理服务序号服务内容服务标准1基本要求（1）对进入宿舍的人员进行身份核实与登记，限制无关人员进入。（2）提高学生的安全意识，如防火、防盗、防触电等。（3）督促学生做好个人宿舍卫生，每周检查学生宿舍卫生情况。（4）对学生宿舍内的床、桌椅、门窗等家具，以及水电、门窗等设施进行日常维护和报修处理，确保设施正常使用。（5）督促学生遵守作息制度，保证学生有良好的休息环境。（6）制止学生在宿舍内的不文明行为和违规行为，如赌博、酗酒、打架斗殴等，维护宿舍的良好秩序。（7）在遇到突发情况，如火灾、地震、学生突发疾病等时，及时采取应急措施，保障学生的生命安全，并协助相关部门进行处理。 5.物业管理服务人员需求 部门职能岗位同时在岗人数岗位所需总人数备注服务中心项目经理11综合维修11维修服务综合维修服务11电工11保洁服务保洁员55垃圾清运工11绿化服务绿化主管11绿化工33保安服务主管11门岗24消控岗24巡逻岗12宿舍管理服务宿管66 ******** 实施期限自签订合同之日起服务期一年，具体服务期限以合同签订的期限为准。采购单位在年度预算能够保障的前提下，且本项目服务内容及服务要求具有相对固定性、延续性，价格变化幅度小，经双方协商同意可再续签合同（续签合同一年一签），续签合同最多不超过2年。******** 付款方式（一）服务款按照季度考核结果，按季度进行履约结算。（二）每周由甲方****公司项目经理联合进行检查，检查结果每季度汇总到甲方办公室。（三）根据每周检查结果，对物业季度考核成绩形成汇总，每季度考核以200分为扣分基准值，每季度考核扣分未达到200分时，按照合同约定付款金额进行付款；每季度考核扣分在200分以上400分以内，扣除按照合同约定付款金额的10%；每季度考核扣分在400分以上600分以内，扣除按照合同约定付款金额的30%，每季度扣分在600分以上800分以内，并对物业项目经理进行约谈；并扣除按照合同约定付款金额的50%。每季度考核扣分800分以上时，采购人有权单方面终止合同，不另行补偿任何费用给供应商。******** 考核标准一、保安服务（一）门岗值守1、未实行双人双岗或擅自离岗/脱岗，每次扣5分。 2、值班记录缺失或不全，每次扣2分。 3、外来人员未登记、未联系接待人即放行，每次扣3分。（二）形象与纪律1、未统一着装、仪容不整（蓄须、长发、佩戴首饰等），每次扣5分。 2、值班时吸烟、吃零食、玩手机等，每次扣5分。 3、言语粗俗、与学生或教职工冲突，每次扣5分。（三）安防设施操作1、不会熟练使用警棍、辣椒水、报警按钮或监控系统，扣5分。 2、监控记录保存不足30天或报警设施故障未上报，扣5分。（四）应急处置1、突发火警、打架等事件未及时处理或上报，每次扣10分。 2、夜间巡逻少于3次或记录缺失，每次扣5分。二、保洁服务？（一）室内公共区域1、地面有痰迹、纸屑、积水，每处扣2分。 2、卫生间有异味、便池有污垢，每处扣3分。 3、楼梯扶手、窗台积尘，消防栓有灰尘，每处扣3分。4、未按照规定对玻璃清洗的扣10分。（二）室外环###路、绿化带有烟头、塑料袋等杂物，每处扣2分。 2、垃圾箱满溢、未日清，每处扣5分。 3、雨后4小时未清理积水/积雪，每处扣5分。4、秋季落叶清扫不及时扣10分。（三）专项保洁1、天台、排水沟未每月清理垃圾或杂物，扣5分。 2、消杀未按频次完成（如蚊蝇滋生），扣5分。
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