一、项目基本情况 项目编号：Jp******** 项目名称###市第二中学物业管理服务项目 包组编号：001 预算金额（元）：******** 最高限价（元）：******** 采购需求：查看 1.物业情况 物业名称 物业地址 服务面积 ###市第二中学物业管理服务 沈###街6号 南校：建筑面积********.9平方米。 办公用房1960 m2 占地面积********.4平方米。********亩 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等********中标人所需使用的办公场所、办公设备、设施（部分）由采购人提供。********中标人使用采购人提供的设施设备（如除雪机、塑胶清洗机等）要落实维护和保养责任，包括日常维护、定期检修以及故障维修等，因使用不当造成的设施设备损坏中标人承担相应赔偿责任。********中标方运维人员日常对采购人使用的设备设施维修维护相关材料，由采购人提供。2. 物业服务范围及事项 名称 具体内容 服务标准 主要建筑 1、新教学楼 占地面积:2565 m2 . 建筑面积********.95 2、综合楼 占地面积：******** m2。 建筑面积********.04 其中图书馆：三楼********、四楼******** 总：******** m2 3、实验楼 占地面积：******** m2 。 建筑面积******** 四层计算机室：********+********+26 4、宿舍和东北楼 占地面积：1264 建筑面积. ******** 宿舍******** 东北楼******** 5、艺术教育综合楼 占地面积：2660 m2 建筑面积4610 6、体育馆 占地面积：2096 m2 。 建筑面积2688 7、游泳馆 占地面积：******** m2。 建筑面积 3710 地下一层：645 m2 8、基地楼 占地面积：******** 建筑面积******** 设施设备 建筑物及场馆日常维护管理 含建筑物墙壁、地面、天棚、瓷砖、门、窗、锁、玻璃、台阶、排风系统、楼梯间、走廊、通道、办公楼、训练场馆、教学楼等区域以及配套公共附属构筑物设施的日常维修巡检管理 见“********设施设备运行维护服务” 采暖系统 ****公司供暖、散热片（供暖期内为保证供暖设施良好运行，需安排专业人员实行24小时值班巡检制度，杜绝跑冒滴漏现象发生） 见“********设施设备运行维护服务” 给排水系统 负责蓄水池、水箱、水泵、阀门、淋浴、管线、给排水系统、龙头、卫生间洁具等设施设备日常维修维护巡检管理 见“********设施设备运行维护服务” 供配电系统 负责变压器、高低压配电设备、二次配电、动力配电设备、低压配电箱柜、生活用电、楼内外照明、墙壁###路及其它各要素配电设备的日常维修维护巡检管理 见“********设施设备运行维护服务” 消防系统 负责消防防控主机、烟感探测器、温感探测器、消防喷淋、室内外消防栓、消防箱、水泵接合器、消防水泵及其配电设施、灭火器材、消防标志、防火卷帘门、燃气报警器、送风排烟系统、消防应急灯，疏散指示灯，消防广播等系统日常巡检管理。校内共两套消防系统其中一套为游泳馆消防系统（深圳赋安），一套为校内其它各建筑物内的8台无人值守消防主机（青鸟），两套消防系统公用一套消防水池（位于教学楼北侧地下）及一套高位消防水箱（位于男子公寓8楼顶）。上****网络已整合至消控室统一管理。 见“********设施设备运行维护服务” 楼宇智能管理系统 负责教学楼广播和弱电中控系统、门禁系统、院落安全视频监控系统（2套，共373个监控摄像头）、防盗系统、会议屏幕、音频等设备日常维修维护巡检管理及服务保障 见“********设施设备运行维护服务” 其他 采购人委托**。 见“********设施设备运行维护服务” 卫生保洁及绿化管理 日常保洁 负责服务面积区域内的所有场馆、教学楼（包括公共课和阶梯教室等）、办公楼、浴室及其配套设施公共区域、包括###路、房屋公用走廊、楼梯安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、室内玻璃、活动室、会议室、公共卫生间、牌匾、装饰物等全天候卫生清洁及接待会务保障。 见“********校园保洁及绿化养护” 保洁管理 制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。 见“********校园保洁及绿化养护” 垃圾清运 垃圾存放处1个，面积25平米。负责日产垃圾收集、清运工作，适时清运环卫部门不予清运的大件废弃物。（环卫清运费用由中标人负责） 见“********校园保洁及绿化养护” 养护工作 负责办公家具、地板、大理石地面、墙面、地毯保洁养护工作。 见“********校园保洁及绿化养护” 消杀工作 负责卫生防疫消杀保证每月一次对服务区域范围全方位的空气、环境进行预防性消杀。（所需物资由中标人提供） 见“********校园保洁及绿化养护” 绿化管理 负责庭院环境绿化消杀工作，每年至少三次，包括日常花草树木养护修剪、摆放、屋面杂草清除等，确保花草树木成活率90%以上。（所需物资由中标人提供） 见“********校园保洁及绿化养护” 档案、资料管理 妥善保管因工作需要甲方移交给乙方的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，安保、消防档案、设备设施维修档案 见“********基本服务” 物资管理 （1）妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房，在本合同终止时，必须全部返###市体育事业发展中心及所属单位提供的设备工具、在扣除自然磨损因素后完好率达到100%。 （2）合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库保管和消耗登记制度，及时编制月及季度物业运行成本分析报表提交采购人。 （3）对采购人的办公设施，各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品负责全部赔偿。 其他 （1）进驻接管需制定详细计划，明确时间安排、接管人员等，对资料进行归档，按规定办理接管手续。 （2）根据合同规定或采购人指示全面完成委托**给第三人，对需****公司承担的服务管理事项，必须经采购人同意后方可转委托** 3.物业管理服务内容及标准********基本服务 序号 服务内容 服务标准 1 目标与责任 （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 （2）中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。 2 服务人员要求 （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求中标人进行调换。如因中标人原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 3 档案管理 （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 4 服务改进 （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 （3）需整改问题及时整改完成。 5 活动及会议服务保障 （1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。提供采购人需要的其它临时服务。 （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 6 突发事件应急预案 （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 （2）应急预案的建立。根据楼宇隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 7 服务方案及工作制度 （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训激励方案、人员稳定性方案、保密方案、内部质量监管方案等。 （3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、设施设备维修、养护和管理方案、清洁保洁方案、秩序维护及消防安全方案、绿化养护方案、公寓服务方案、大型活动服务保障方案、餐饮服务方案、信息反馈机制、会议服务方案等。 ********校园保洁及绿化养护 序号 服务内容 服务标准 1 环境卫生清洁 （1）保洁设施完备并定期对地面，墙面、卫生洁具等部位进行日常养护（大理石地面、地毯、地板、塑胶每月做一次机械清洁养护）确保表面光洁无污渍，清洗机械由中标人自备。 ###路。无泥沙、污垢。 绿化带。无大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等物，无直径1厘米以上石子。 垃圾箱。地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹。 标识宣传牌、雕塑。目视表面无积尘、无污迹。 户外地面。无垃圾杂物、无泥沙、无污渍。 墙面、理石地面、瓷片等无明显灰尘、乳胶漆墙面无污渍、目视无灰尘。 楼道梯间和走廊地面。目视无纸屑、杂物、污迹，目视天花板无****网。 墙面、窗、扶手、消防栓管、楼道灯开关****网、无痰迹、积尘，用纸巾擦拭无污渍。 电梯：电梯门无污迹、手印、灰尘，轿厢内无砂粒、杂物、污迹。 卫生间。地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物，大小便池、地漏无堵塞，墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无灰尘，便器无污渍，墙上无涂画，天花目视无灰尘，玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。 出风口和指示灯。目视无灰尘、无污迹。 玻璃门窗和镜面。表面无污渍、手印、清刮后用纸巾擦拭无灰尘。 （3）桌椅干净、完好、无损，物品清洁，摆放有序；洗手间地面干净，蹲坐便器、便池内无污渍、异味、杂物等；消防通道：扶手、栏杆及底部、根部干净，无灰尘，台阶、平台干净，无杂物、泥土，墙面、天顶干净，无积灰、****网。照明及附属设备无灰尘、污迹等； （4）按照采购人要求做好其他环境卫生清洁的相关工作； 2 绿化养护 （1）浇水：根据不同季节不同气候、不同植物的特点做好浇水工作，保证植物生长所需的充足水分，经常检查排灌情况，保证无积水、无旱情；对重点树木进行秋灌； （2）修剪整枝：根据树木的形态、观赏效果、生长开花结果等及时修剪，及时清除徒长枝和死枝，根据草坪生长情况及时修剪，确保草坪生长繁茂平整，模纹、绿篱型美旺盛； （3）除草：及时清除绿化区及园区内杂草，如使用化学除草剂必须保证园林植物的安全，无污染、无危害； （4）防治病虫害：预防为主、适时喷洒药物，综合防治，保证植被健康生长，药物防治要做到对校园空气、水体等不产生污染，不对植物有药害现象，病虫害危害率控制在2%以内； （5）绿地保洁：对绿地进行全天保洁及时清除落叶和树枝等杂物； （6）涂白：冬季来临前用石灰水加盐或十六合剂涂白树干，消灭在树皮中过冬的害虫和防止害虫上树产卵； （7）按照采购人要求做好绿化养护相关工作； 3 冬季除雪 （1）按照雪停后及时清理的原则，夜间停雪早9点前、白天停雪3小时后需打通各楼宇###路； （2）组织、指挥、检查校区雪后4小时之内清理###路面积雪； （3）白天下雪雪量较大且时间较长需###路的行走； （4）除雪应做到无雪道、雪条、冰包###路面、见道线、露边石，禁止将积雪堆压在松柏和绿篱上； （5）制止往雪堆上倒垃圾、污物、污水等行为； （6）及时清除污雪、盐雪； ********设施设备运行维护服务 序号 服务内容 服务标准 1 设施设备维护管理总体要求 （1）保证采暖、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监控等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，以保证设备始终处于正常运转状态。 （2）合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。 （3）按采购人要求定期巡回检查、日常维护保养及小修，做好维修保养工作、详实做好运行记录和维修档案。 （4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。 （5）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。 （6）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。 （7）建立设备管理台账，按要求进行管理，不可丢失。 （8）制定事故应急预案，并严格执行。 2 房屋公共设施维修养护 （1）房屋档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。 （2）建立正常报修值班制度，设立服务电话，及时处理报修业务。 （3）建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，维修服务回访率达100%，维修质量合格率达98%以上。 （4）共用设施完好，无随意改变用途，发现缺损3日内修补完毕。 ********其他要求 序号 服务内容 服务标准 1 其他 （1）维护采购人利益和形象，遵守甲方各项规章制度。 （2）物业员工统一着装佩带明显标志，工作规范，作风严瑾，文明服务，严格考勤。 （3）采购人教职****公司的满意率达到95%。 4.物业管理服务岗位需求（共计45个岗位） 部门职能 岗位 同时在岗数 岗位所需总数 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） 经理 项目经理 1 1 要求： 1、50周岁以下，大学专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料）。 2、能及时完成学校物业项目的工作安排、管理，对于学校安排物业的相关工作能一直在场进行监督指导，保质保量完成任务。 3、3年以上物业服务或相关工作经验。 4、具备较强的团队管理能力，能够带领物业团队完成各项工作任务；具备较强的问题解决能力，能够及时处理物业工作中出现的各种问题；具备较强的服务意识，能够以师生为中心，提供优质的物业服务。具有良好的责任心和敬业精神，工作认真负责，能够承受较大的工作压力。 5、了解国家相关法律、法规，全面掌握物业服务的各种方法、技巧。 6###市场物业服务的新动态，掌握甲方对物业服务要求的变化。 7、良好的组织协调能力，项目控制能力，良好的客户沟通能力。 8、熟练使用office办公软件，具有良好的文件编写和报表制作能力。 岗位职责： 1、规范各部门运作，带领项目部全****公司质量体系文件、各项规章制度及操作手册等。 2、建立、完善项目部内部管理体系，确保管理处各项工作的有序开展。 3、物业经营管理工作及日常工作的管理工作，对物业的整体状况负责。 4、组织、协调本管理处内人员的工作安排，组织本管理处员工绩效考评工作，审批本管理处每月的培训计划，监督各类员工之培训是否有效。 5、组织与学校沟通，及时认真地解决甲方提出的合理要求。 6、对学校提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善管理流程。 7、制定、审核本管理处每月工作计划，根据工作需要，主持召开管理处工作例会，听取工作汇报，了解工作中的不足、疑点、难点，检查、总结和布置工作。 8、监督检查管理区域公共设施、机电设备的维修养护，确保各类机电设备运作正常。 9、完成与管理工作有关及领导交办的其它各项工作。 保洁 保洁员 35 35 要求： 年龄在60周岁以下，品德良好、责任心强、身体健康。 具体岗位：保洁主管、游泳馆、教学楼、综合楼、实验楼、学生宿舍、体育馆、基地楼、外围区域。 岗位职责： 1、每天要清扫校园校道、各公共场所，做到门窗、楼梯扶手、走廊、洗漱间、浴室等公共区域无灰尘，天花板、****网，地面无垃圾、痰迹，瓷砖上无污垢，墙面无球印、鞋印及其他印迹。 2、每日清扫、冲洗公共卫生间，保证墙面、墙角、天花板无****网，蹲坑无积物，便池无污垢，洗手盆台面无污渍，镜面无痕迹，地面清洁，厕所无异味。 3、每日及时清走垃圾筒内的垃圾，更换垃圾袋。及时擦洗垃圾筒表面，保持垃圾筒周围无垃圾。 技工 水暖工 2 2 要求：精通水暖技术，上下水管道日常维修技能。具有较强的工作能力，品德良好、责任心强、身体健康，年龄在60周岁以下，三年及以上相关工作经验。 电工 2 2 要求：精通送配电工程施工，****网络、电器、机电及电子产品日常维修等技能，年龄在60周岁以下，三年及以上相关工作经验。具备特种作业操作证（电工）（上岗前核验相关材料）。 绿化 2 2 要求：具有较强的工作能力，品德良好、责任心强、身体健康，年龄在60周岁以下，三年及以上相关工作经验。 杂修工 3 3 要求：精通门、窗、锁、器材日常维修技能，具有较强的工作能力，品德良好、责任心强、身体健康，年龄在60周岁以下，三年及以上相关工作经验。 5.需要说明的其他事项1.中标人无偿提供保证从事物业服务所需要的工具材料及劳动保护用品。如：扫把、拖布、撮子、垃圾桶、垃圾袋、地刷、清洁除垢剂等用品。2、每学期为学校各楼外立面（墙面、玻璃）及外走廊无偿提供两次外部清洗。3、每学期为学校操场朔胶跑道及主要通道无偿提供两次清洗。4、除招标确定的45人外，每月由中标供应商无偿提供一次至少30人的保洁队伍到校服务，服务内容由学校安排。5、投标人至少为本物业项目无偿提供的设备及数量（1）驾驶式洗地车不少于4台；（2）手推式洗地车不少于4台；（3）驾驶式扫地车不少于4台；（4）吸尘吸水机不少于6台；（5）单擦机不少于6台；（6）风干机不少于4台；（7）尘推车10台；（8）手推式柴油除雪机6台（9）其它保洁必备的清洁设备。（10）提供保洁耗材需完全满足项目要求。合同签订当天，上述设备全部到位。6、中标供应商依据国家相关政策要求对提供给采购人的全部物业服务人员必须有人身意外伤害保险及其他应有的险种，物业服务人员在现场病、伤等意外情况与校方无****公司负责。7、采购人每天将对中标供应商下派保洁人员进行实名核对，并对其工作情况进行检查，一经发现有一人缺岗、漏岗等现象，责任由中标供应商承担。按违反本规定当事人的数量，在当月服务费中扣除相应部分。8、中标供应商必须在合同签订之日起，三天之内完成所有人员的调配上岗，如有迟误，视为违约。9、服从采购人安排的一切临时性保洁工作。10、投标报价要符合国家及地方的法律法规，符合###市场的基本规律。报价应包含:员工工资及应按规定缴纳的养老保险，失业险，工伤险，医疗保险(含大额)/生育险，工会经费，保洁工具(用品)，服装费，管理费和税金等，服务期内，采购人不再额外支付其它费用。 合同履行期限：本项目服务期为1年，2026年1月1日至2026年12月31日 需落实的政府采购政策内容：详见招标文件 本项目（是/否）接受联合体投标：否 包组编号：002 预算金额（元）：******** 最高限价（元）：******** 采购需求：查看 服务内容及要求：一、项目基本情况1.服务地点###市第二中学（沈###街6号）2.服务面积：建筑面积********万平方米。校园总占地面积********万平方米。二、服务要求1. 负责校园大门及校内各处的安全保卫及治安、消防工作。教学主楼、综合楼、实验楼、体育馆、学生宿舍等5个建筑物楼内值更及安全巡查；消防巡查应急处理等工作。2. 每天24小时值班值岗及定时巡逻。
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联系人：王越
电话：010-68819835
手机：13661355191 (欢迎拨打手机/微信同号)
邮箱：wangyue@zbytb.com
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