一、政策制定背景 为落实《广西推动###市场平稳健康发展工作措施》（桂政办发 〔202 4〕61号）等文件精神， 有效防范住房公积金贷款风险，###市###市场平稳健康发展， 广西南宁住房公积金管理委员会于2024年12月31日印发《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》 （南金管规〔202 4〕3号， 以下简称《贷款管理办法》 ）。南宁公积金中心为落实《贷款管理办法》相关政策规定，进一步修改了 《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，对住房公积金个人住房贷款对象和条件、贷款额度的确定、贷款住房套数认定、贷款项目贷前调查、贷款办理时限、材料和程序、及贷后管理等相关政策规定和管理措施进行细化完善， 经过征求相关单位和社会公众意见后，印发 《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则（修订）》 （以下简称《贷款实施细则》）。 二、修订的主要内容 本次修订，主要根据《贷款管理办法》的主要修订内容，在保持原有体例结构的基础上，对《贷款实施细则》中的相应内容进行调整和完善。修订后的《贷款实施细则》共十章一百零二条。主要修订内容包括以下方面。 （一）明确住房公积金贷款对象和住房公积金贷款支持的自住住房类型。根据《贷款管理办法》第八条、第六十四条，及《南宁住房公积金异地个人住房贷款管理办法》相关规定，删除关于北部湾经###市缴存职工作为南宁住房公积金贷款对象情形；删除商业住房贷款转公积金贷款的业务类型和相关条文内容，明确住房公积金支持缴存职工购买配售型保障性住房的个人住房公积金贷款（第四条、第五条）。 （二）完善住房公积金贷款申请条件。根据《贷款管理办法》第九条规定，完善对借款申请人的住房公积金缴存情况、首付款占比、职业状况等条件要求；并根据《 全国人民代表大会常务委员会关于实施渐进式延迟法定退休年龄的决定》，以及《国务院关于渐进式延迟法定退休年龄的办法》第一条、第三条规定，修改对贷款申请人申请年龄的条件要求（第六条）。 （三）明确共同申请人的对象和条件。 为防范贷款风险，确保借款申请人权利义务一致，根据《贷款管理办法》第十条规定，“借款申请人的配偶、所购建住房的其他产权共有人应作为共同申请人共同申请贷款”，进一步明确 共同申请人应具备的条件，以及参与计算可贷额度的共同申请人须具备的其他条件（第七条）。 （四）完善住房套数认定标准。为 落实《广西推动###市场平稳健康发展工作措施》等文件精神， 根据《贷款管理办法》第十二条、第十三条规定，明确按照借款申请人拟购建住房所###市、区）的住房套数认定住房套数；且不支持购建第三套及以上住房使用住房公积金贷款，删除借款申请人购买危旧房改造住房还建项目申请公积金贷款时不受住房套数计限制的规定；明确借款申请人与共同申请人在贷款时权利与义务应相匹配，对其住房套数及贷款次数应予合并计算（第九条至第十二条）。 （五）根据业务实际及贷款风险防控要求，完善不予贷款的情形和降低贷款额度的情形。根据《贷款管理办法》第十六条 关于不予受理借款申请人贷款申请情形的规定 ，将住房公积金 个人 账户被有权机关冻结、虚构劳动关系、虚构住房消费行为等情形设置为不予贷款情形；并删除部分不予贷款的情形（第十五条）。同时，根据《贷款管理办法》第十八条 关于降低借款申请人贷款额度情形的规定 ，进一步明确借款申请人因存在担保行为、逾期记录、大额透支及分期消费行为等可能影响借款申请人还款能力 情形而降低贷款额度的具体标准（第二十八条） 。 （六）落实差别化贷款政策，调整贷款额度计算公式中各因素设置标准。 1.根据自治区住建厅《关于进一步加大住房公积金对缴存人住房需求支持力度的通知》（桂建金管〔2024〕3号）相关规定，明确支持 缴存职工 购建首套房“可提可贷”住房公积金；明确借款申请人存在单位缴存和灵活就业人员缴存身份转换的可合并缴存余额计算贷款额度 （第二十条） 。 2.按照首套优先于二套的住房公积金资金使用原则，加大对刚性住房需求的支持力度，###市住房公积金缴存结构和资金运行情况，按首套房和第二套房差别化设置住房公积金贷款缴存余额倍数，增设第二套住房公积金贷款缴存余额倍数为20倍 （第二十一条） 。 3.根据《贷款管理办法》第四条规定，住房公积金贷款遵循“先存后贷、存贷挂钩、风险可控、高效便民”原则，为鼓励长存长缴、长存多贷，调整缴存时间在6-11个月及12-23个月的缴存时间系数指标，明确借款申请人存在单位缴存和灵活就业人员缴存身份转换的不可合并缴存时长计算贷款额度 （第二十二条） 。 （七）完善住房价值认定标准。根据《贷款管理办法》第十七条规定，住房 公积金贷款额度的限额标准“不得高于房屋价款或评估现值扣除首付款金额后剩余的价款。房屋价款或评估现值的核查方式和认定标准由南宁公积金中心具体确定”， 结合当前###市场状况和公积金贷款业务管理需要， 对于购买再交易住房，建造、翻建、大修住房，或其他交易价###市场的情形，南宁公积金中心有权明确自住住房的住房价值核定标准，可通过委托**核查评估购建住房现值，并以评估现值计算贷款额度。同时，为简化业务办理资料、方便贷款职工，对于建造、翻建、大修自主住房贷款的抵押物价值评估，改由南宁公积金中心委托** 。 （八）加大对 缴存职工 购房需求支持力度，优化公积金贷款首付款比例要求。根据《广西南宁住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款最低首付款比例及新建商品房住房公积金贷款最高额度的通知》（南金管规〔2024〕1号）《关于支持缴存人购买保障性住房和进一步加大对缴存人租房需求支持力度的通知》（南金管〔2024〕3号）文件要求，统一住房公积金贷款最低首付比例为20%，不再区分首套房和第二套住房公积金贷款首付比例；明确购买配售型保障性住房的最低首付款比例为15% （第二十五条） 。 （九）加强对借款申请人还款能力核查，完善对 借款申请人还款能力认定规则 。明确借款申请人月收入以住房公积金缴存基数为参考依据，当借款申请人存在缴存情况与其职业、职务、年龄等不相匹配、异常调整缴存基数或缴存单位等情况时，南宁公积金中心可进一步核实借款申请人收入并综合 认定月收入。同时， 对借款申请人贷款 月还款额 的认定主要考虑中长期贷款负债情况，对于其短期贷款、 大额信用卡透支 情况要求结清后方可申请贷款 （第二十六条、第二十七条）。 （十）根据《贷款管理办法》第四章相关规定，结合业务实际及贷后风险防控要求，修改完善贷款担保相应内容，明确专业担保机构提供担保时应具备的条件要求（第四章内容）。 （十一）根据《贷款管理办法》第五章相关规定，###市###市场当前状况和工作实际，完善贷款项目贷前调查规定，按照借款申请人拟购建住房的不同房屋类型，明确住房公积金贷款项目的条件要求、贷前调查的审核内容和提交资料等规定（第五章内容）。 （十二）结合贷款业务实操，完善建造、翻建、大修自住住房的申请要求、 办理时限、贷款用途材料等内容（第五十六条、第五十七条、第六十条）。 （十三）完善贷款发放核查要求。明确借款申请人在贷款放款前发生可能影响其偿还贷款本息能力或危及南宁公积金中心债权的重大变化情况的告知义务；明确贷款发放前南宁公积金中心有权不予发放贷款并解除借款合同的情形 （第七十五条、第七十六条）。 （十四）根据贷款业务发展需要，完善贷后变更事项管理规定。为方便借款人根据自身情况选择提前划款， 调整 申请提前还款的 办理 时限、申请次数及提前部分还款金额的要求；明确变更贷款期限的情形、申请条件、审核要求；明确变更抵押人的情形 （第八十条、第八十五条至第八十八条、第九十条） 。 （十五）根据《贷款管理办法》调整或增加《贷款实施细则》的部分条文内容，以适应业务管理要求。增加贷款期限应小于抵押物剩余使用年限 （第二十九条） ；完善住房公积金贷款利率的相关表述 （第三十条） ；按照购建住房的不同类型，细化公积金贷款办理时限、贷款用途材料要求，完善首付款材料、收入材料要求 （第五十七条、第六十条、第六十一条、第六十二条） ；增加 异地缴存职工和 曾在异地缴存的借款申请人须提供异地缴存使用证明以及增加证明开具方式 （第六十五条） ；按照“高效办成一件事”有关工作要求及部门数据共享情况，增加借款申请人应授权的其他事项内容 （第六十九条） ；完善逾期贷款处置措施 （第九十三条、第九十四条） 。
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